О покупке жилья мы в прошлый раз поговорили и убедились, что око видит, а зуб, точнее, кошелек частенько неймёт. Сегодня обсудим вопрос найма жилья.

Исходные данные возьмем среднестатистические: молодые папа, мама и ребенок, который только в садик ходит, если повезло. Может ли такая семья снять в Белгороде квартиру?
По данным Белгородстата, среднемесячная зарплата в Белгородской области составляет 18 735 рублей, в Белгороде – 22 тысячи.

Где наши всезнающие статистики берут такие волшебные суммы, мы гадать не будем, просто примем за основу: глава семейства имеет в месяц 20 тысяч рублей, его жена, предположим, работает учителем в школе с зарплатой 12 тысяч рублей. Итого получается 32 тысячи рублей. Что они могут снять на эту сумму за вычетом, конечно, трат на питание, одежду, проезд, детский садик для ребенка и прочие бытовые нужды.

Обойдемся без джакузи?

Элитных квартир – с евроремонтом, натяжными потолками, новой сантехникой, джакузи, мягкой мебелью и ЖК-телевизорами – в Белгороде сдается много. Стоимость аренды такой двухкомнатной квартиры начинается от 20 тысяч рублей в месяц и заканчивается 60 тысячами, если жилой комплекс называется «Владимирский».

Это только аренда, сюда еще прибавить надо коммунальные платежи. Однокомнатную квартиру в центре Белгорода с мебелью, холодильником, стиральной машиной и со следами недавнего ремонта можно снять за 12 тысяч в месяц. Еще раз заметим: это только цена квадратных метров, коммуналку придется платить само собой.

На Харьковской горе ситуация со съемным жильем немного лучше, чем в центре. Однокомнатную квартиру в сравнительно новом доме можно снять за 8 тысяч в месяц, причем с обстановкой. За «двушку» придется отдать 12 тысяч и больше, в зависимости от меблировки и оснащенности бытовой техникой.

«Трешка» на Харгоре в панельном доме тянет на 15 тысяч и выше. Если район не особенно волнует, ищите «хату» на Крейде – здесь можно снять трехкомнатную за 16 тысяч, включая коммуналку и мебель.

А если уж совсем туго с деньгами, а с жильём припёрло до крайности, поищите крышу в Разумном, Дубовом, Северном и Майском. Здесь однокомнатные можно найти за 6000, а в Северном и в Строителе согласны и на 5000 в месяц.

Спрос рождает цены

Спрос на жилье в Белгороде довольно высокий. Потому и цены держатся, и хозяева всегда могут выдвинуть дополнительные условия: «только одни девочки» (когда квартиру студенты снимают в складчину), «только семейные, но без детей» ( хотя свидетельство о браке никто не требует предъявить), «только на год и чтобы без животных» (кстати, кошки еще проходят, а любителям собак намного сложнее найти квартиру). И что тут скажешь: хозяин – барин.

Посредникам тоже кушать хочется

Агентств недвижимости, оказывающих посреднические услуги населению при подборе и съеме жилья, в Белгороде полно. С одной стороны, вещь полезная: они помогают без лишней нервотрепки и траты времени найти подходящий вариант. Плата за услуги – 50% от разового месячного платежа.

В общем, не дешево: если вы снимаете квартиру за 10 тысяч, посреднику придется заплатить половину, что, конечно, многовато. Можно ли обойтись без посредников? Можно, если ноги есть и времени свободного полно.

Можно попытаться «надурить» корыстных помощников: они вам показали квартиру, вы говорите, что не подошла, а сами связываетесь напрямую с хозяином и решаете все вопросы.

Риелторы знают о том, что каждый норовит их на мякине развести, поэтому никогда не дадут вам телефон владельца квартиры. При заселении риелтор сам заполнит договор найма, сам сходит к хозяину и подпишет бумагу. Кроме того, риелторы составят и оформят акт приема-передачи квартиры. Эти бумаги, как правило, не имеют особой юридической ценности, но все-таки и хозяину, и арендатору как-то спокойнее.

Гарантия от хозяйского произвола

Конечно, мы бы всем рекомендовали снимать квартиру официально. Это значит, что у вас на руках есть договор найма и он зарегистрирован в государственных органах, если срок его действия более одного года.

В таком случае хозяин жилья платит полагающиеся налоги, а съёмщик квартиры получает установленные законом гарантии не нарваться на капризы арендодателя, которому вдруг вожжа под хвост попадет. Если такой наймодатель попытается досрочно выселить добропорядочных квартирантов, которые ничего в доме не ломают и регулярно вносят установленную плату, по закону такие постояльцы могут игнорировать требования хозяина квартиры и жить на занимаемой жилплощади до окончания срока, указанного в договоре.
А насколько выгодно хозяину квартиры платить налоги и спать спокойно? Давайте прикинем.

Сдавать квартиру официально может физическое лицо или индивидуальный предприниматель (ИП). Для физического лица подоходный налог составит 13% (ст. 224 Налогового кодекса РФ).

Арендодатель обязан подавать декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным. Таким образом, если квартира сдавалась с января по декабрь за 15 000 рублей в месяц, то годовой доход составит 180 000 рублей, из которых арендодатель обязан до 15 июля следующего года оплатить налог за сдачу квартиры в аренду в размере 13%, то есть 23  400 рублей.

Второй способ официальной сдачи квартиры – регистрация ИП. Это удобно и выгоднее. Если квартира сдается на длительный срок, можно оптимизировать сумму налога: по упрощенной системе налогообложения налог при сдаче квартиры в аренду составляет всего 6% .

Получается, что ипэшникам сдавать квартиру выгоднее, но особо не обольщайтесь: индивидуальному предпринимателю необходимо вести бухгалтерию и производить платежи в Пенсионный фонд. В нашем примере с 15 тысяч в месяц пенсионные отчисления составят 16 160 рублей в год. Одна радость: эти деньги вернутся вам же с пенсией.

Налоги лучше заплатить

Со 2 сентября 2010 года за непредставление декларации по форме 3-НДФЛ предусмотрена ответственность по статье 119 НК РФ в виде штрафа в размере 5% неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 % указанной суммы и не менее 1000 рублей.
Если налог уплачен вовремя, то штраф за несвоевременное представление декларации будет минимальным – 1000 руб.

Уголовная ответственность за непредставление декларации и неуплату налогов при сдаче квартиры в наем регулируется ст. 198 УК РФ, которая предусматривает наказание за причинение государству ущерба в крупном и особо крупном размере.

Если сумма неуплаченного налога за три финансовых года составит более 100 тысяч, это как раз и будет «крупным размером». В этом случае арендодателю (помимо обязательной уплаты недоимки) грозит денежный штраф в размере 100-300 тысяч рублей, или арест до полугода, или лишение свободы на срок до года.

Ответственность за причинение государству ущерба в особо крупном размере (неуплаченная за три финансовых года сумма налога более 500 тысяч рублей) подразумевает штраф 200-500 тысяч или лишение свободы на срок до 3 лет (ч. 1,2 ст. 198 УК РФ).

Соучастники обмана

В прошлом году в Белгороде был зарегистрирован 1151 договор найма жилья. Прибыль белгородцев, сдающих жильё внаём, согласно заявленным данным, составила 19 миллионов 350 тысяч рублей по данным на 2010 год. Даже если посчитать все официальные договора ипэшными и взять с указанной суммы только 6% налогов, то это более миллиона рублей, которые идут, в том числе, и на социальные программы. А если посчитать по 13%?

По данным неофициальной статистики, квартир в Белгороде сдается не в разы, а в десятки раз больше. Грубо говоря, бюджеты всех уровней недополучают налогов от скрытых доходов за сдачу жилья в аренду десятки, а возможно, и сотни миллионов рублей.
И что отдельно надо отметить, в этом преступлении обязательно участвуют две стороны – наниматель квартиры и её хозяин.

Доходный дом – дело доброе

Возвращаясь к нашим вымышленным героям, приходим к окончательному выводу: им вполне по карману без особого напряга снять квартиру в Разумном или Майском. При этом увеличатся расходы на транспорт и нагрузка на нервную систему, но ничего не попишешь: чтобы и в центре города, и задешево – так не бывает.

И вот тут во весь рост встает набивший оскомину вопрос о «доходных домах» – социальном арендном жилье, что сняло бы многие проблемы, иногда неприступной стеной стоящие перед молодыми, решившими создать семью. В чем трудности? Почему все вроде «за», а подвижек не видно? Конечно, особых барышей владельцы «доходных домов» не получат, но почет и уважение нуждающихся в жилье молодых белгородцев разве ничего не стоит?

Пора этот вопрос сдвигать с мертвой точки. Скажем больше: давно уже пора бы нашим строительным магнатам, только и думающим о собственной выгоде, озаботиться социальной ответственностью бизнеса в свете решения демографической проблемы. Вот, глядишь, и зачтется богатеньким строительным буратинкам дело доброе на Страшном суде.

Андрей ВАСИЛЬЕВ
__________________________________________________________________________
ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:
Многие семьи, въехав в новую квартиру порой задают странный вопрос: "Где купить мебель?". Особенно странным становится вопрос, если живут эти люди в Москве. Ну, dolce-vita.ru им в помощь!
________________________________________________________________________